Blog

Heb ik recht op huurkorting in de lockdown? [Huurrecht] [Huur Bedrijfsruimte]

Heb ik recht op huurkorting in de lockdown? [Huurrecht] [Huur Bedrijfsruimte]

07-01-2022

Op 24 december 2021 heeft de Hoge Raad geoordeeld dat onder andere kappers, winkeliers en horecaondernemers recht hebben op huurkorting gedurende de lockdown. In deze blog leest u aan welke voorwaarden u moet voldoen om voor deze korting in aanmerking te komen, hoe u het kortingspercentage kunt berekenen en wat u moet doen om de korting daadwerkelijk te krijgen.

Deel dit artikel

Naar het overzicht

Inleiding

In zijn arrest van 24 december 2021 heeft de Hoge Raad bepaald dat huurders van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW recht hebben huurkorting. Dit geldt voor onder andere kapperszaken, restaurants, kledingzaken, boekhandels en schoonheidssalons. Voor sommige 7:230a BW bedrijfsruimte, zoals sportscholen en bioscopen, zal dit ook gelden. 

Stap 1: voorwaarden voor korting

  • De huurder moet voor zijn omzet afhankelijk zijn van de komst van het publiek.
  • De huurder kan de bedrijfsruimte als gevolg van de coronamaatregelen niet of nauwelijks exploiteren. Bijvoorbeeld als de onderneming in het geheel niet open mag, of als slechts een gering aantal bezoekers mag worden ontvangen.
  • De coronapandemie is niet voorzien. Dat zal vrijwel altijd het geval zijn als de huurovereenkomst voor 15 maart 2020 is gesloten.
  • Er moet sprake zijn van omzetverlies.

Stap 2: korting berekenen

Volgens de Hoge Raad valt omzetverlies als gevolg van de coronamaatregelen (behoudens bijzondere omstandigheden) noch in de risicosfeer van de huurder, noch in die van de verhuurder. Uitgangspunt is daarom dat het nadeel gelijk moet worden verdeeld tussen de huurder en de verhuurder.

Bij het berekenen van het nadeel moet wel rekening worden gehouden met de Tegemoetkoming Vaste Lasten (hierna TVL). De huurder die TVL ontvangt, wordt namelijk al door de overheid ondersteund om de vaste lasten (waaronder dus ook huur) te kunnen voldoen. Voor het berekenen van het kortingspercentage hanteert de Hoge Raad daarom de zogenoemde vastelastenmethode. Aan de hand van een voorbeeld zal de vastelastenmethode hierna worden toegelicht. Betaalt u de huur per maand? Reken het kortingspercentage dan per maand uit. Betaalt u de huur per kwartaal, reken het kortingspercentage dan per kwartaal uit.

Voorbeeld

Restauranteigenaar Jan huurt een pand in Alkmaar voor een huurprijs van € 4.500,- per maand. Zijn vaste lasten zijn in totaal € 25.000,- per maand. In december 2019 haalde Jan een omzet van € 100.000,-. In december 2020 mocht Jan geen gasten ontvangen en haalde hij slechts een omzet van € 20.000,-. Jan heeft voor TVL Q 4 2020 (periode 1 oktober t/m 31 december 2020), in totaal € 30.000,- gekregen.

  • De overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten. De huur van Jan is € 4.500,-. Dit is dus 18 % van zijn totale vaste lasten (4.5 / 25 x 100 = 18).
  • Het met dat percentage overeenstemmende deel van de TVL waarop de huurder aanspraak kan maken, wordt afgetrokken van de overeengekomen huurprijs. Jan heeft € 30.000,- gekregen voor TVL Q 4 2020. Dat is dus € 10.000,- voor elke maand. 18 % daarvan is € 1.800,-. Dit bedrag moet van de huurprijs worden afgetrokken. € 4.500,- minus € 1.800 = € 2.700,-.
  • De procentuele omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt (lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (de referentieomzet). In dit voorbeeld heeft Jan 80 % minder omzet. (Verschil omzet is € 80.000,- ((100 % - (100 % x (20 : 100) = 80 %)).
  • Tot slot wordt het nadeel, behoudens bijzondere omstandigheden, gelijk verdeeld tussen de huurder en de verhuurder (50/50). 
  • De rekenformule achter elkaar: (€ 4.500 – € 1.800) x 0.8 x 0.5 = € 1.080,-. Dit is 24 % van de overeengekomen huurprijs (€ 1.080 / € 4.500 x 100 % = 24 %). De korting over de maand december 2020 is dus 24 %.

Stap 3: hoe krijg ik de korting?

  • Bereken uw korting.
  • Neem contact op met uw verhuurder en vraag om de korting. Laat uw afspraken vervolgens schriftelijk vastleggen. Let op: u wilt geen uitstel, u wilt korting. Ga dus niet akkoord met bijvoorbeeld uitstel van 50 % van de huurprijs. U moet dat later dan namelijk alsnog terugbetalen. Heeft u hulp nodig? Neem dan contact met ons op.
  • Reageert uw verhuurder niet en/of weigert uw verhuurder u korting te geven? Neem dan contact op met een van onze vastgoedadvocaten voor verdere begeleiding en praktisch juridisch advies.

Heeft u vragen naar aanleiding van deze blog? Neem dan contact op met Esmée van Essen via vanessen@rensenadvocaten.nl of bel 085-0499537.

 
Mr. E.N. (Esmée)
van Essen
+31 (0)72 515 55 44
+31 (0)72 515 54 93
vanessen@rensenadvocaten.nl
Meer over Esmée