Blog

De huur opzeggen: hoe doe ik dat als verhuurder van een woning in de vrije sector? [huurrecht]

De huur opzeggen: hoe doe ik dat als verhuurder van een woning in de vrije sector? [huurrecht]

06-08-2020

Als een woning voor onbepaalde tijd is verhuurd, is het voor een verhuurder vaak lastig om de huurovereenkomst te beëindigen. Dat is vervelend, zeker als de verhuurder terug wil naar zijn eigen huis. In deze blog leest u hoe u als verhuurder toch weer de beschikking over uw eigen woning kunt krijgen.

Deel dit artikel

Naar het overzicht

 

Inleiding

Eerder schreef ik al een blog over tijdelijke huurovereenkomsten. Het voordeel van zo’n tijdelijke huurovereenkomst (van maximaal 2 jaar) is dat de verhuurder op een eenvoudige wijze weer de beschikking kan krijgen over zijn woning. Dit is anders bij huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd. In dat geval moet de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen, wat alleen lukt als er sprake is van een wettelijke opzeggrond. In deze blog ga ik in op deze opzeggronden voor zelfstandige woonruimte en besteed ik vooral aandacht aan de ‘extra’ opzeggrond die verhuurders van huurwoningen in de vrije sector hebben.

Opzeggronden

In totaal zijn er zes wettelijke opzeggronden. Twee daarvan zijn bedoeld voor de situatie dat er sprake is van hospitaverhuur en de situatie dat een verhuurder tijdelijk moet verhuizen (voor bijvoorbeeld werk).  Deze opzeggronden laat ik verder buiten beschouwing.

De wet kent vier algemene opzeggronden voor zelfstandige woonruimte die voor onbepaalde tijd is verhuurd. De huurovereenkomst voor onbepaalde tijd kan worden opgezegd:

  1. Als de huurder zich niet goed gedraagt. Daarvan is bijvoorbeeld sprake indien de huurder overlast veroorzaakt. In de meeste gevallen van ernstige overlast wordt ervoor gekozen om de huurovereenkomst te ontbinden in plaats van op te zeggen.
  2. Indien de verhuurder de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik. In de praktijk is deze opzeggrond erg lastig;
  3. Indien de bestemming wijzigt krachtens een geldig bestemmingsplan;
  4. Als de huurder niet instemt met een nieuw redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst.

Nieuw redelijk aanbod (d-grond)

In de praktijk blijkt de d-grond (het niet instemmen met een nieuw redelijk aanbod) een effectieve methode om de huurovereenkomst op te zeggen.  Als er namelijk sprake is van geliberaliseerde verhuur – daarvan is sprake indien de aanvangshuurprijs hoger was dan de op dat moment geldende liberalisatiegrens – dan mag dat nieuwe aanbod namelijk een huurverhoging zijn. U biedt de huurder dan een nieuw huurcontract aan voor dezelfde woning, maar met een hogere huurprijs.

Hoe werkt dat, een nieuw redelijk aanbod?

Samen met een taxateur wordt de marktconforme huurwaarde bepaald aan de hand van referentieobjecten in de buurt. Op basis van de bevindingen van de taxateur wordt de nieuwe huurprijs bepaald. De huurder ontvangt vervolgens een brief met het voorstel om een nieuw contract aan te gaan tegen de hogere huurprijs.

Wat als de huurder niet instemt met het voorstel?

Dan kan de huurovereenkomst worden opgezegd tegen de geldende opzegtermijn. Als de huurder niet instemt met de opzegging, zal er een procedure moeten worden gestart bij de rechter. Als de rechter oordeelt dat de door de verhuurder voorgestelde huurprijs redelijk is, zal de rechter (in beginsel) oordelen dat de huurder ten onrechte niet heeft ingestemd met het nieuwe aanbod en dat de opzegging door de verhuurder terecht is.  De huurder zal de woning dan moeten verlaten.

Wat als de huurder wel instemt met het voorstel?

Dan kunt u de huurovereenkomst niet opzeggen, maar ontvangt u wel een hogere huurprijs.

Zolang de basis (de bevindingen van de taxateur) maar correct is, levert een nieuw aanbod  u dus altijd wat op.

Meer informatie?

In de blog “Huurverhoging in de vrije sector”  leest u meer achtergrondinformatie over het verhogen van de huurprijs. Ook kunt u contact opnemen met één van onze vastgoedadvocaten.

 
Mr. E.N. (Esmée)
van Essen
+31 (0)72 515 55 44
+31 (0)72 515 54 93
vanessen@rensenadvocaten.nl
Meer over Esmée