Blog

Op 9 maart 2020 oordeelde de rechtbank Amsterdam dat Airbnb handelt in strijd met de wet door zowel bij huurders als verhuurders bemiddelingskosten in rekening te brengen. Het zogeheten ‘dienen van twee heren’ is niet toegestaan volgens de rechtbank.

Dienen van twee heren en huur: hoe zit het ook alweer?

Op grond van de wet is tweezijdige bemiddeling door een bemiddelaar toegestaan als er, kort gezegd, geen strijd kan ontstaan tussen partijen over de inhoud van de overeenkomst. Als het gaat om een particuliere huurder dan mag de bemiddelaar verder geen loon in rekening brengen bij de huurder. Als tóch de afspraak is gemaakt dat er loon in rekening mag worden gebracht aan de huurder dan kan deze afspraak worden vernietigd door de huurder.

De zaak van Airbnb

Wat speelde er?

De huurder had over een aantal jaren verspreid diverse keren voor korte periodes accommodaties gehuurd via Airbnb. Airbnb brengt aan huurders in Nederland servicekosten in rekening van gemiddeld 15% van de huurprijs. De verhuurder moet verder 3,63% (incl. btw) servicekosten betalen aan Airbnb.  Zowel de huurder als de verhuurder betalen dus servicekosten aan Airbnb.

De huurder vorderde in de procedure de door hem betaalde servicekosten over al zijn boekingen terug. Het ging om een bedrag (in hoofdsom) van € 470,13.

Bemiddeling of niet?

De juridische discussie die in hoofdzaak tussen partijen speelde, ging over de vraag of de activiteiten en de daarvoor door Airbnb in rekening gebrachte kosten moeten worden gezien als bemiddeling. Als dat namelijk zo is, dan mag Airbnb op grond van de wet geen kosten aan de particuliere huurder in rekening brengen. Airbnb betoogde nog dat er hier geen sprake was van particuliere huur in de zin van de wet omdat er geen permanente woonruimte wordt verhuurd. Daar gaf de rechtbank Airbnb geen gelijk in. Er is ook sprake van particuliere huur als het gaat om huur van vakantieverblijven.

Is de dienstverlening van Airbnb dus te kwalificeren als bemiddeling of niet? De rechtbank is uitgebreid ingegaan op de dienstverlening van Airbnb. Zo overwoog de rechtbank onder meer dat:

• Airbnb aan verhuurders van vakantieverblijven de mogelijkheid biedt om deze accommodaties op een door Airbnb bepaalde wijze te huur aan te bieden;
• door Airbnb een selectie wordt gemaakt met alle accommodaties die aan de zoekvraag van een potentiële huurder voldoen en aansluitend deze selectie wordt getoond;
• door Airbnb de uiteindelijke prijs wordt bepaald waartegen een accommodatie aan de huurder wordt aangeboden;
• de huurder noch de verhuurder de mogelijkheid heeft om – zolang tussen beiden geen huurovereenkomst tot stand is gekomen – buiten Airbnb met elkaar in contact te treden;
• de huurovereenkomst uitsluitend tot stand komt na het doorlopen van de boekingsprocedure van Airbnb na reservering door de huurder en acceptatie door de verhuurder via die boekingsprocedure;
• de prestatie van de huurder, bestaande uit het betalen van de huursom, namens de huurder door Airbnb wordt nagekomen.

Volgens de rechtbank volgt uit het voorgaande dat Airbnb als bemiddelaar is opgetreden. Zij heeft gehandeld als tussenpersoon die werkzaam is geweest bij de totstandkoming van de huurovereenkomst tussen de huurder en de verhuurder.

Airbnb maakte nog een vergelijking met Booking.com. Volgens de rechtbank is er echter sprake van fundamentele verschillen tussen de werkwijze van Booking.com en Airbnb. Ook gaf de Airbnb aan dat alle handelingen via een automatisch proces verlopen en dat zij dus geen actieve werkzaamheden, althans feitelijke handelingen verricht. Op grond daarvan zou geen sprake van bemiddeling zijn. Ook dit punt wordt gepasseerd door de rechtbank. Voornoemde handelingen zijn volgens de rechtbank nog steeds een actieve bemoeienis van Airbnb die gericht zijn op totstandkoming van een huurovereenkomst. Een uitzondering op actieve werkzaamheden is volgens eerdere rechtspraak van de Hoge Raad slechts aan de orde als de website van de tussenpersoon alleen als “elektronisch prikbord” functioneert, dat wil zeggen dat de beheerder daarvan niet aspirant-verhuurder en – huurder van elkaar afschermt en het dus niet onmogelijk maakt dat zij rechtstreeks en zonder zijn tussenkomst met elkaar in contact treden om over de totstandkoming van een huurovereenkomst te onderhandelen.

De werkwijze van Airbnb valt hier volgens de rechtbank niet onder.

In de procedure speelden nog meer juridische discussies tussen partijen (o.a. over de vraag welk recht van toepassing is en of er sprake is van strijd met Europees recht), welke ik hier verder onbesproken zal laten. De rechtbank heeft de vordering van € 470,13 in de hoofdsom toegewezen. De vraag is wat Airbnb na deze uitspraak gaat doen. Ik verwacht dat Airbnb zal worden geconfronteerd met massale claims van huurders. Airbnb zal het hier dus niet bij willen laten. Airbnb zal de beslissing van de rechtbank in hoger beroep willen voorleggen aan het hof. Het bedrag dat is toegewezen is echter lager dan de minimale grens waarvan men in hoger beroep mag komen. Hoe dit dus vervolgd zal worden is nog onzeker. Dat het een vervolg zal krijgen verwacht ik zeker.

Hebt u vragen over deze blog of andere vragen op het gebied van het huurrecht? Neem dan contact op met onze huurrecht advocaten. Zij zijn u graag van dienst.