Blog

Sluiting door de burgemeester

Het komt regelmatig voor dat een burgemeester een pand voor enige tijd sluit. De burgemeester heeft deze bevoegdheid bijvoorbeeld als sprake is van een drugspand waar in verdovende middelen wordt gehandeld en/of deze worden gebruikt, of als er een hennepkwekerij in een pand wordt aangetroffen. Ook als de openbare orde rond een pand ernstig wordt verstoord (bijvoorbeeld door ernstige overlast) kan een burgemeester tot een sluiting overgaan.

Optreden tegen de huurder

Wat kun je als verhuurder nu doen tegen jouw huurder als er een burgemeesterssluiting plaatsvindt door zijn of haar toedoen? Waarschijnlijk wil je namelijk niet langer aan deze huurder gebonden zijn.

Als een huurder van een pand iets doet of juist iets nalaat in strijd met de verplichtingen die hij heeft op grond van de huurovereenkomst, kan de huurovereenkomst alleen maar worden ontbonden via de rechter. Dat is de hoofdregel die volgt uit de wet. Deze hoofdregel kent (uiteraard) ook een uitzondering.

Buitengerechtelijk ontbinden

Een verhuurder kan een huurovereenkomst namelijk zónder tussenkomst van de rechter ontbinden als de burgemeester een pand sluit op:

a)      grond van verstoring van de openbare orde

b)      op grond van overtreding van de Opiumwet of 

c)      als er sprake is van bedreiging van de leefbaarheid of gevaar voor de gezondheid.

De verhuurder kan dat dan doen door een brief te sturen waarin hij de huurovereenkomst ontbindt op grond van de sluiting van het pand. Een mogelijk bezwaar van de huurder tegen een besluit van de burgemeester tot sluiting van het pand en een beslissing daarop hoeft niet te worden afgewacht.

En dan?

Als de huurovereenkomst is ontbonden dan heeft de huurder geen recht meer op het gebruik van het pand. De huurder zal het pand dus moeten ontruimen. Als de huurder dat niet vrijwillig doet, kun je in een procedure de rechter verzoeken de huurder te veroordelen tot ontruiming van het pand. Ik hoor je denken: dan moet ik dus evengoed nog naar de rechter!

Wat is het voordeel voor de verhuurder?

Als een huurovereenkomst buitengerechtelijk is ontbonden, zal de discussie in een procedure zich beperken tot de vraag of het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de verhuurder gebruik heeft gemaakt van haar bevoegdheid tot ontbinding. Een rechter zal beoordelen of de maatregel tot sluiting proportioneel is geweest. Dit is een andere (minder zware) toets dan de normale toets die een rechter hanteert bij beoordeling van de vraag of ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen gerechtvaardigd is. Als je als verhuurder buitengerechtelijk hebt ontbonden, heb je in de procedure dus een voorsprong.

Hoe gaat dit in de praktijk?

In een recente uitspraak van het Gerechtshof Den Haag op 3 september 2019 kwam aan de orde of het – kort gezegd – aanvaardbaar was dat de verhuurster de huurovereenkomst buitengerechtelijk had ontbonden. In die zaak werden bij een huurster door de politie harddrugs (201,9 gram cocaïne en 37 gram heroïne), softdrugs, een vuurwapen, bundels contant geld met een waarde van ruim € 17.000,- sieraden en diverse horloges aangetroffen. De zoons van de huurster werden verdacht van de strafbare feiten. In de huurovereenkomst stond dat de huurster in de woning geen activiteiten mocht verrichten die in strijd waren met de Opiumwet. Ook moest zij er zorg voor dragen dat aan omwonenden geen overlast werd veroorzaakt.

De burgemeester sloot de woning voor de duur van 6 maanden op grond van de Opiumwet. Huurster had wel bezwaar gemaakt tegen dat besluit en een voorlopige voorziening tegen de sluiting gevraagd, maar zonder succes. Kort nadat de woning was gesloten door de burgemeester, ontbond de verhuurster de huurovereenkomst buitengerechtelijk.

Vervolgens werd er door partijen geprocedeerd. Ik zal niet alle details van het verloop van de procedure benoemen. Van belang is dat de kantonrechter oordeelde dat de huurovereenkomst buitengerechtelijk was ontbonden en dat de huurster de woning moest ontruimen. De kantonrechter vond het niet onaanvaardbaar dat de verhuurster gebruik had gemaakt van de bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding.

De huurster was het daar niet mee eens en ging in hoger beroep. Zij vond dat de kantonrechter onvoldoende gewicht had toegekend aan haar woonbelang.

Het Hof overwoog vervolgens dat het voor een buitengerechtelijke ontbinding wegens sluiting niet vereist is dat een huurder tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Het enkele feit dat de woning is gesloten door de burgemeester, geeft al de bevoegdheid om buitengerechtelijk te ontbinden. Wel moet volgens het Hof beoordeeld worden of het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat een verhuurder van deze bevoegdheid gebruik maakt. Dat zal niet snel het geval zijn. Er is minder ruimte voor een belangenafweging dan in geval de huurovereenkomst nog wèl bestaat. Een inbreuk op een woonrecht moet echter wel proportioneel zijn. Je kunt dus nooit helemaal aan de belangen van partijen voorbij gaan door geen enkele belangenafweging te maken.

In deze zaak trok huurster aan het kortste eind. Het Hof vond  dat het niet onaanvaardbaar was dat de verhuurster gebruik had gemaakt van haar bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding. De belangen van de verhuurster waren helder: zij hanteerde een zero-tolerance beleid omdat drugs en de handel daarin leiden tot criminaliteit, overlast en verloedering van de leefomgeving. De verhuurster was verplicht om aan de leefbaarheid bij te dragen vond het Hof.

Kortom: als je buitengerechtelijk kunt ontbinden als verhuurder dan heb je in een procedure tot ontruiming een voorsprong nu het toetsingskader anders is dan in de situatie waarin er nog wèl een huurovereenkomst bestaat.

Als u vragen heeft over of bijstand kunt gebruiken bij een buitengerechtelijke ontbinding dan kunt u contact met een van de huurrechtspecialisten van ons kantoor.