Blog

Bij aansprakelijkheid van een aannemer kan gedacht worden aan aansprakelijkheid voor fouten in het geleverde werk. Ook kan gedacht worden aan aansprakelijkheid voor vertraging in het werk, voor schade aan de opstal waarin/waaraan gewerkt wordt, of – soms – voor fouten van een derde zoals de architect en/of constructeur. Deze blog gaat echter over de vraag of een aannemer ook aansprakelijk kan zijn voor schade veroorzaakt aan bouwwerken in de nabije omgeving van de bouwlocatie.

Op een aannemer rust een zorgplicht. Op basis daarvan mag van een aannemer verlangd worden dat hij oog heeft voor de directe omgeving en met die belangen rekening houdt bij de uitvoering van de werkzaamheden. Als een aannemer dat niet doet, kan hij aansprakelijk zijn.

Casus

Een aannemer krijgt opdracht om een huis te bouwen op een bouwkavel in een dorpskern. Er is een ontwerp en een technische omschrijving van een architect. Er is een palenplan ten behoeve van de heiwerkzaamheden en het hele werk is doorgerekend door een constructeur. Dat alles is door de opdrachtgever aangeleverd aan de aannemer. De aannemer geeft voor het heiwerk opdracht aan een heier. Die werkt conform het palenplan. Helaas blijkt op enig moment dat de buren schade hebben ondervonden van de bouwwerkzaamheden.

Zorgplicht

Een vast uitgangspunt in de jurisprudentie is dat op de aannemer een jegens de omwonenden in acht te nemen zorgplicht rust. In veel gevallen brengt die zorgplicht met zich mee dat aannemer serieus onderzoek moet doen om schade te voorkomen. Daarbij kan gedacht worden aan het laten verzorgen van een nulmeting. Omliggende gebouwen worden beoordeeld en de staat waarin die gebouwen verkeren wordt vastgelegd. Als een omwonende dan aangeeft dat er schade is ontstaan door de bouwwerkzaamheden, kan makkelijk beoordeeld worden hoe de woning er voor de werkzaamheden uitzag en hoe de woning er na de bouwwerkzaamheden uitziet.

Een aannemer doet er verstandig aan niet te volstaan met een nulmeting. Onder omstandigheden (als bijvoorbeeld dicht op de bouwlocatie woningen staan) kan van een aannemer ook verlangd worden dat een onderzoek wordt verricht naar de bouwkundige staat van de gebouwen in de directe omgeving van de plaats waar geheid (gesloopt en/of gebouwd) gaat worden. Als de omliggende bebouwing oud is, kan zelfs van een aannemer verwacht worden dat die onderzoek doet naar de wijze waarop de omliggende bebouwing is gefundeerd. Hoe ouder de omliggende bebouwing is, hoe aannemelijker het is dat de betreffende woningen kwetsbaar zijn. Bovendien kan van een aannemer in dit soort situaties verwacht worden dat hij ook tijdens de werkzaamheden onderzoeken verricht door, bijvoorbeeld, trillingsmeters te plaatsen. Een aannemer mag dan niet uitgaan van de juistheid van een palenplan. Op een aannemer rust namelijk een zelfstandige plicht om onderzoek te doen naar de mogelijke gevolgen van de werkzaamheden voor de omgeving. Dat is door de Hoge Raad (al) in 2000 (HR 21 april 2000, NJ 2000/ 564). De Hoge Raad bevestigde dat het op de weg van een uitvoerende partij ligt voor aanvang en tijdens de duur van de werkzaamheden te onderzoeken of en in hoeverre de werkzaamheden mogelijkerwijs zouden kunnen leiden tot het ontstaan van schade en dat op die partij de verplichting rust de nodige maatregelen te nemen ter voorkoming van mogelijke schade.

Als een aannemer niet aan zijn zorgplicht voldoet, is hij aansprakelijk voor de schade die daardoor ontstaat. In dat geval kan een aannemer zich bovendien niet beroepen op de gebrekkige toestand van het huis in kwestie. Het verweer dat het naastgelegen pand al in slechte staat verkeerde voordat de aannemer begon, kan aannemer dan niet baten.

Dat schadeposten omvangrijk kunnen zijn, is eenvoudig voor te stellen. Het is dus van groot belang dat een aannemer zich realiseert dat hij een zorgplicht heeft en dat hij die zorgplicht serieus moet nemen.

Heeft u verdere vragen over dit onderwerp? Neem vrijblijvend contact op met een van de  vastgoedadvocaten van Rensen advocaten te Alkmaar.