Blog

Hoe kom ik af van een oud hypotheekrecht? [goederenrecht]

Hoe kom ik af van een oud hypotheekrecht? [goederenrecht]

17-09-2019

Als u uw woning verkoopt, dan dient die woning vrij van hypotheek aan de koper te worden geleverd. Maar wat moet u doen als de hypotheekverstrekker geen bekende woon- of verblijfsplaats heeft en daarom zijn medewerking aan de doorhaling van dat hypotheekrecht niet kan verlenen?

Deel dit artikel

Naar het overzicht

 

Inleiding

Eind vorig jaar schreef mijn collega Kasper Straathof al een blog over twee zaken omtrent een waardeloos hypotheekrecht. Recent stond ik cliënten bij in een zaak waar dit probleem wederom centraal stond. In deze zaak was de hypotheekverstrekker een particulier die zich vermoedelijk in het buitenland bevond. Zijn adres was niet bekend en een zoektocht op internet leverde niets op. Omdat de hypotheekverstrekker onvindbaar was, kon hij niet worden verzocht om zijn medewerking te verlenen aan de doorhaling van het hypotheekrecht en daardoor kon de woning niet vrij van hypotheek aan de kopers worden geleverd. De kopers waren daar niet van gediend en dreigden met de hoge contractuele boete. Wat nu?

Achtergrond: levering vrij van hypotheek

In een koopovereenkomst staat standaard opgenomen dat de woning vrij van hypotheek aan de kopers moet worden geleverd. Dat betekent dat, als op de woning een hypotheekrecht is gevestigd, de hypotheekverstrekker voorafgaand aan de levering van de woning zijn of haar medewerking moet verlenen aan de doorhaling (royement) van dat hypotheekrecht. Dat geldt ook als de hypotheek al volledig is afgelost.

Meestal is de hypotheekverstrekker van de verkoper een grote bank en regelt de notaris eenvoudig de medewerking en de doorhaling van het hypotheekrecht. Ook particulieren kunnen hypotheekverstrekker zijn. Een hypotheek is immers gewoon een vorm van zekerheid tot voldoening van een (geld)lening, gevestigd op een onroerende zaak. In zo’n geval zal de notaris dus contact op moeten nemen met de particuliere hypotheekverstrekker om zijn medewerking aan de doorhaling van het hypotheekrecht te bewerkstelligen. Maar wat nu als die particuliere hypotheekverstrekker is verhuisd en er geen gegevens van hem bekend zijn?

Casus

Meneer Jansen wil een onderneming overnemen van meneer Pieters. Met meneer Pieters spreekt hij af dat hij de koopsom in termijnen zal voldoen. Dat vindt meneer Pieters goed, maar hij wil wel zekerheid tot voldoening van de volledige koopsom. Meneer Jansen vestigt daarom een hypotheekrecht ten behoeve van meneer Pieters op zijn woning. Meneer Jansen heeft zich aan zijn afspraak gehouden en de koopsom van de onderneming is binnen de gestelde termijn volledig aan meneer Pieters voldaan.

We zijn jaren verder. Meneer Jansen verkoopt zijn huis en spreekt af dat de woning op korte termijn aan de kopers zal worden geleverd. De met transport belaste notaris probeert contact op te nemen met meneer Pieters om hem te vragen om zijn medewerking aan de doorhaling van het hypotheekrecht te verlenen, maar zijn contactgegevens blijken verouderd te zijn. Van voormalige buren verneemt de notaris dat meneer Pieters naar het buitenland is vertrokken: zijn huidige woon- of verblijfsplaats is niet bekend.

Probleem

Omdat meneer Jansen en de notaris niet in contact kunnen komen met meneer Pieters, kan hem niet om zijn medewerking worden gevraagd en kan het hypotheekrecht niet worden doorgehaald. Dat betekent dat meneer Jansen zijn woning niet vrij van hypotheek aan de kopers kan leveren, en dat hij de kopers – na het ontvangen van een ingebrekestelling – een hoge contractuele boete verschuldigd is.

Oplossing

Meneer Jansen kan een kort geding starten en zo bewerkstelligen dat hij de woning alsnog tijdig, vrij van hypotheek, aan zijn kopers kan leveren. Dat kan dus ook als de vaste woon- of verblijfsplaats van de hypotheekverstrekker onbekend is.

Vragen?

Heeft u vragen naar aanleiding van deze blog of ervaart u een soortgelijk probleem en bent u op zoek naar een advocaat in de omgeving van Alkmaar? Neem dan contact op met een van onze specialisten.

 
Mr. E.N. (Esmée)
van Essen
+31 (0)72 515 55 44
+31 (0)72 515 54 93
vanessen@rensenadvocaten.nl
Meer over Esmée