Blog

Huurverhoging in de vrije sector [huurrecht] [huurprijzen]

Huurverhoging in de vrije sector [huurrecht] [huurprijzen]

29-05-2019

Verhuurt u een woning in de vrije sector en wilt u de huur verhogen? Dat kan via een indexeringsclausule of via een nieuw huurcontract.

Deel dit artikel

Naar het overzicht

Huurverhoging in de vrije sector [huurrecht] [huurprijzen]

Stap 1: is er sprake van vrije-sectorhuur (ook wel geliberaliseerde huur)?

Elk jaar stelt de overheid de huurliberalisatiegrens vast. Deze grens bepaalt of er sprake is van een sociale huurwoning of een woning in de vrije sector. Verhuurt u een zelfstandige woning en was de kale huurprijs bij aanvang van de huurovereenkomst hoger dan de op dat moment geldende liberalisatiegrens? Dan is er sprake van vrije-sectorhuur. U kunt ook eenvoudig deze test doen.

Stap 2: wat houdt vrije-sectorhuur in?

Indien u een woning in de vrije sector verhuurt, dan:

-          geldt het puntensysteem voor sociale huurwoningen niet*1

-          is er geen maximale huurprijs;

-          is er geen maximale jaarlijkse huurverhoging;

-          krijgt uw huurder geen huurtoeslag*2

Let op*1

Een huurder kan binnen zes maanden na aanvang van de huurovereenkomst de aanvangshuur laten toetsen. Komt uit die toets dat u te veel huur vraagt, dan wordt de huurprijs met terugwerkende kracht verlaagd en kan de woning ‘alsnog’ sociaal worden. Voor huurders met een tijdelijk contract van maximaal 2 jaar, geldt dat zij tot 6 maanden na afloop van die twee jaar de aanvangshuur (met terugwerkende kracht) kunnen laten toetsen. Voor meer informatie kunt u terecht op de website van de huurcommissie of contact met een van onze huurrechtspecialisten opnemen.

Let op*2

Huurders kunnen alleen huurtoeslag aanvragen als er sprake is van een sociale huurwoning. Ik merk dat menig verhuurder uit welwillendheid met de huurder bereid is om te ‘schuiven’ met de kale huurprijs en de servicekosten, zodat de huurder huurtoeslag kan aanvragen. Fijn voor de huurder, maar niet voor de verhuurder! De verhuurder is dan immers gebonden aan de regels voor sociale verhuur, en dus aan de wettelijke maximale huurprijzen.

Stap 3: staat er een indexeringsclausule in de huurovereenkomst?

Bent u bij aanvang van de huurovereenkomst een indexeringsclausule overeengekomen, dan hoeft u geen huurverhoging meer voor te stellen aan uw huurder. U mag de huur jaarlijks eenzijdig verhogen; de huurder heeft hier al mee ingestemd door de huurovereenkomst te ondertekenen. U dient de huurder wel te informeren over de huurverhoging. Er is geen termijn waarbinnen u deze informatie moet geven.

Vergeten te indexeren?

Staat er een indexeringsclausule in de huurovereenkomst maar bent u de afgelopen jaren vergeten om de huur te verhogen? U kunt, behoudens enkele uitzonderingen, de huur gewoon verhogen alsof de huur ieder jaar was geïndexeerd. De mogelijkheid om te indexeren verjaart niet. Zie in dit verband ook deze uitspraak van het gerechtshof Amsterdam. Wel is het zo dat uw vordering op de huurder wegens de te weinig betaalde huur na vijf jaar verjaart.

Stap 4: nieuw huurcontract met redelijke huurprijs

Indien er geen indexeringsclausule is overeengekomen, dan kan de verhuurder de huurprijs verhogen door de huurder een nieuwe, redelijke huurprijs voor te stellen. Dit kan overigens ook gewoon als er wel een indexeringsclausule is overeengekomen, maar de huurprijs ondanks die clausule niet marktconform is. Het verschil met de indexeringsclausule, is dat de huurprijs niet eenzijdig kan worden gewijzigd. De huurder moet met de nieuwe huurprijs instemmen om deze te laten gelden. Stemt de huurder in, dan geldt vanaf dat moment de nieuwe huurprijs. Stemt de huurder echter niet met het voorstel tot huurverhoging in, dan kan de verhuurder de huurovereenkomst op grond van het bepaalde in art. 7:274 lid 1 sub d BW opzeggen en een beëindigingsprocedure starten. De rechter zal dan beoordelen of het voorstel tot huurverhoging redelijk is en zo ja, dan zal hij de vordering van de verhuurder tot beëindiging toewijzen.

Stap 5: wat is een redelijke huurprijs?

Wat is nou een redelijke huurprijs? Voor de beantwoording van deze vraag kunt u bijvoorbeeld kijken naar de huurprijzen van vergelijkbare woningen in de buurt. Ook kunt u een makelaar inschakelen. Let er wel op dat in sommige gevallen ook andere omstandigheden een rol kunnen spelen bij de beantwoording van de vraag of het voorstel redelijk is. Denk daarbij aan de financiële draagkracht van de huurder, en aan het al dan niet stapsgewijs verhogen van de huur.  

Heeft u na het lezen van deze blog vragen over huurverhoging,  neem dan gerust contact op met een van onze advocaten.

Esmée van Essen

 
Mr. E.N. (Esmée)
van Essen
+31 (0)72 515 55 44
+31 (0)72 515 54 93
vanessen@rensenadvocaten.nl
Meer over Esmée