Blog

Is tijdelijk ook écht tijdelijk [Huurrecht]

Is tijdelijk ook écht tijdelijk? [Huurrecht]

03-05-2019

Waar moet u als verhuurder aan voldoen om de tijdelijke huurovereenkomst ook écht tijdelijk te laten zijn? In deze blog ga ik in op de informatieplicht van de verhuurder en de ontwikkelingen hierover in de rechtspraak.

Deel dit artikel

Naar het overzicht

Is tijdelijk ook écht tijdelijk

 

Het is al langere tijd mogelijk om een tijdelijke huurovereenkomst te sluiten. Mijn collega Esmée van Essen heeft eerder een blog geschreven over de ins en outs van een tijdelijke huurovereenkomst. In deze blog staat het einde van de tijdelijke huurovereenkomst centraal.

Waar moet een tijdelijke huurovereenkomst aan voldoen?

Om het geheugen op te frissen zet ik over de tijdelijke huurovereenkomst kort het volgende op een rij.

  • Sinds 1 juli 2016 kan woonruimte tijdelijk worden verhuurd.
  • Zelfstandige woningen kunnen voor een maximale tijdelijke duur van twee jaar worden verhuurd en onzelfstandige woningen (zoals kamers) voor een maximale tijdelijke duur van vijf jaar. In het navolgende heb ik het verder over zelfstandige woonruimte.
  • Een verhuurder mag maar één keer een tijdelijke huurovereenkomst met de huurder sluiten.
  • Een huurder mag de tijdelijke huurovereenkomst altijd tussentijds opzeggen tegen de dag van de eerstvolgende betalingstermijn. De huurder moet dus rekening houden met een opzegtermijn van – in de regel – één maand.
  • Woningcorporaties mogen alleen in specifiek aangewezen gevallen een tijdelijke huurovereenkomst sluiten.

Einde tijdelijke huurovereenkomst

Een verhuurder gaat een tijdelijke huurovereenkomst aan om niet geconfronteerd te worden met de verregaande huurbescherming van een huurder. Maar als een verhuurder een tijdelijke huurovereenkomst ook écht tijdelijk wil laten zijn, moet hij niet vergeten om de huurder tijdig te informeren over de dag waarop de huur eindigt.

Schriftelijk informeren

Maar wat is tijdig? De wet zegt dat een verhuurder de huurder niet eerder dan drie maanden maar uiterlijk één maand voordat de huurovereenkomst eindigt schriftelijk erover moet informeren op welke dag de huurovereenkomst eindigt. Een voorbeeld: als een tijdelijke huurovereenkomst is aangegaan met ingang van 1 januari 2019 voor de duur van één van jaar, dan moet de verhuurder in de periode oktober/november 2019 de huurder schriftelijk informeren over de datum waarop de huurovereenkomst eindigt.

Gevolgen van te vroeg of te laat informeren

Volgens de wet wordt de tijdelijke huurovereenkomst na het verstrijken van de bepaalde tijd voor onbepaalde tijd verlengd als de verhuurder niet, niet op tijd of te vroeg aan zijn schriftelijke informatieverplichting voldoet. Als de verhuurder uit eerder genoemd voorbeeld de huurder dus in september (te vroeg) of december 2019 (te laat) schriftelijk informeert, zou de tijdelijke huurovereenkomst er een voor onbepaalde tijd worden!

Hoe gaat de rechtspraak hiermee om?

De situatie waarin een huurder helemaal niet schriftelijk wordt geïnformeerd door de verhuurder laat weinig ruimte voor discussie over. Maar wat als er te vroeg of te laat wordt geïnformeerd? Wordt een verhuurder dan onverbiddelijk geconfronteerd met de zware sanctie van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd? Omdat de tijdelijke huurovereenkomst nog niet zo lang bestaat, is de rechtspraak hierover in ontwikkeling. Hierbij een aantal relevante uitspraken:

  • In een zaak die bij de rechtbank Midden-Nederland speelde, had verhuurster twee tijdelijke huurovereenkomsten gesloten, één met huurder A en één met huurder B. Huurder A was helemaal niet schriftelijk geïnformeerd over de datum waarop de huurovereenkomst eindigde. En huurder B was      twee dagen te laat geïnformeerd over de einddatum. De verhuurster kwam er niet mee weg. De rechter oordeelde dat de huurovereenkomsten na het verstrijken van de bepaalde tijd voor onbepaalde tijd waren verlengd. Huurders verkregen dus volledige huurbescherming.
  • In een zaak bij de rechtbank Zeeland-West-Brabant had de verhuurder dubbel pech. De tijdelijke huurovereenkomst zou eindigen per 1 januari 2018. Hij moest er dus voor zorgen dat hij de huurder in de periode oktober/november 2017 schriftelijk informeerde over de datum waarop de huurovereenkomst eindigde. Zijn eerste brief was echter van 28 september 2017. Dus te vroeg. Zijn tweede brief, waarin hij nogmaals vertelde dat de huurovereenkomst per 1 januari eindigde, was van 6 december 2017. Dus te laat. Een beroep op de redelijkheid en billijkheid hielp hem ook niet. De rechtbank overwoog dan ook dat de huurovereenkomst per 1 januari 2018 voor onbepaalde tijd was verlengd.
  • In een zaak bij de rechtbank Midden-Nederland ging het om de tijdelijke verhuur van een kamer. De verhuurder had de schriftelijke aanzegging één dag te laat gestuurd. En dat leidde tot afwijzing van de vordering tot ontruiming van de kamer.
  • De rechtbank Overijssel moest in kort geding onder meer oordelen over een situatie waarin de huurder twee dagen te vroeg was geïnformeerd. De huurder stelde dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd was verlengd nu de verhuurder niet eerder dan drie maanden vóór het einde van de huurovereenkomst de kennisgeving had mogen doen. Hier ging de rechter echter niet in mee. Hij vond dit niet redelijk. De huurder was verder ook niet in zijn belangen geschaad door de te vroeg gedane kennisgeving. De huurder moest de woning dus verlaten.

Conclusie

Vooralsnog lijkt het erop dat rechters de wet strikt toepassen. Informeert de verhuurder te vroeg of te laat? Dan eindigt de tijdelijke huurovereenkomst niet van rechtswege en ontstaat er een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Met de laatst genoemde uitspraak van de rechtbank Overijssel lijkt echter wel een opening te ontstaan voor een minder strikte toepassing als de huurder te vroeg wordt geïnformeerd. En dat lijkt mij redelijk, nu de schriftelijke informatieplicht er vooral is om de huurder op tijd te laten weten dat hij de woning zal moeten verlaten. Of dit ook vaste rechtspraak zal worden is de vraag. Dus verhuurders: zorg ervoor dat u de huurder niet eerder dan drie maanden maar wel uiterlijk één maand voordat de huurovereenkomst eindigt schriftelijk erover informeert op welke dag de huurovereenkomst eindigt!

Heeft u vragen over dit onderwerp? Neem dan contact op met één van onze huurrechtadvocaten.  

 
Mr. M.J. (Maartje)
Dekker
+31 (0)72 515 55 44
+31 (0)72 515 54 93
Dekker@rensenadvocaten.nl
Meer over Maartje