Blog

Aansprakelijkheid verkopend makelaar

Aansprakelijkheid verkopend makelaar [vastgoedrecht, verbintenissenrecht, aansprakelijkheidsrecht]

29-04-2019

Volgens de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen (NVM) gaat de woningmarkt richting evenwicht, maar bestaat er nog wel krapte. De vraag is nog altijd groter dan het aanbod en woningen gaan relatief snel van hand tot hand. Een koper die vreest voor kapers op de kust, zal niet altijd even zorgvuldig zijn en niet de tijd hebben/nemen om de woning grondig te laten keuren.

Deel dit artikel

Naar het overzicht

Aansprakelijkheid verkopend makelaar

Gebreken

Een koper die niet de tijd neemt de woning grondig te laten keuren, loopt het risico dat hij na de levering met gebreken wordt geconfronteerd. Het is sterk afhankelijk van de aard en omvang van de gebreken en van de voorwaarden die in de koopovereenkomst zijn opgenomen of de koper verhaal kan halen op de verkoper.

Verborgen gebreken

Vaak spitst de discussie zich toe op de vraag of de gebreken verborgen waren of zichtbaar waren toen de koop werd gesloten. Als de gebreken zichtbaar waren, zal de koper niet sterk staan. Als de gebreken verborgen waren, is van belang of de verkoper wel of niet van de gebreken wist. Als de verkoper op de hoogte was van de gebreken, had de verkoper die moeten melden. Koper kan dan verhaal halen.

Normaal gebruik

Als de verkoper en de koper allebei niet van het bestaan van de gebreken op de hoogte waren (of als de koper niet kan aantonen dat de verkoper het bestaan daarvan heeft verzwegen), heeft de koper in beginsel geen sterke zaak. Meestal zal de koper de gebreken dan zelf moeten laten herstellen. Dat is anders als de gebreken zo ernstig zijn dat ze in de weg staan aan normaal gebruik. In de meeste koopovereenkomsten is namelijk, standaard, opgenomen dat de verkoper garandeert dat de woning geschikt is om in te wonen. Die garantie biedt dan een basis om de verkoper aan te spreken.

Rechtspraak

Over de aansprakelijkheid voor gebreken en over bovenstaande goede en kwade kansen in een procedure tussen koper en verkoper is veel jurisprudentie voor handen. Ik ga hier geen bloemlezing daarvan opnemen. Ik wil aandacht besteden aan een gebrek van een heel andere aard, op basis waarvan niet de verkoper maar de verkopend makelaar aangesproken kan worden.

Aansprakelijkheid verkopend makelaar

Kan een koper van een woning de verkopend makelaar aanspreken? Tussen de koper en een verkopend makelaar bestaat geen contractuele relatie. Van wanprestatie zal geen sprake kunnen zijn. Toch zal de verkopend makelaar jegens de koper zorgvuldigheid moeten betrachten die onder de gegeven omstandigheden van hem verwacht mag worden. Als de makelaar die zorgvuldigheid niet betracht, kan dat een onrechtmatige daad opleveren. De verkopend makelaar wordt dan schadeplichtig jegens de koper. Een voorbeeld.

Meetgegevens

Wat nu als een koper na levering constateert dat de woning kleiner is dan door de verkoper (verkopend makelaar) is opgegeven? Kan de verkopend makelaar daarvoor worden aangesproken?

Verkopend makelaars nemen in de verkoopgegevens de gebruikersoppervlakte van woningen op. De ledenraad van de NVM heeft op 4 juni 2010 bepaald dat per 1 september 2010 alle meetgegevens voor woningen gebaseerd, en zo nodig gecorrigeerd, dienden te zijn op basis van de ‘Meetinstructie bepalen gebruiksoppervlakte woningen volgens NEN 2580’. Dit houdt in dat NVM-makelaars verplicht zijn om in de verkoopinformatie de netto-woonoppervlakte (gebruiksoppervlakte) van een woning te vermelden of daarin uitdrukkelijk moeten vermelden dat een andere meetmethode is gevolgd.

Op 13 juli 2018 deed de Hoge Raad uitspraak in een geschil tussen partijen over onjuistheden in de meetgegevens (ECLI:NL:HR:2018:1176). Door de verkopend makelaar was aangegeven dat het Amsterdamse appartement circa 80m2 groot was. In de brochure was uitdrukkelijk opgenomen dat aan de brochure geen rechten konden worden ontleend en in de bij de overeenkomst behorende algemene bepalingen was een exoneratieclausule opgenomen ten aanzien van onder- of bovenmaat van de woning. De woning werd in 2010 verkocht en geleverd. De koper wilde op zijn beurt de woning in 2014 verkopen en liet de woning taxeren en opmeten. Toen bleek de woning ongeveer 9 m2 kleiner te zijn dan de verkopend makelaar vier jaar eerder had opgegeven. De verkopend makelaar uit 2010 werd aansprakelijk gesteld.

De Hoge Raad oordeelde dat kopers er in beginsel van mogen uitgaan dat is gemeten met inachtneming van de meetinstructie en dus in beginsel mogen aannemen dat de opgave van de makelaar overeenkomt met het netto woonoppervlak van de woning. Er zijn omstandigheden waarbij dat anders kan zijn, maar die laat ik hier even onbehandeld. De Hoge Raad meende, net als het Hof, dat de makelaar aansprakelijk is uit onrechtmatige daad omdat in een van haar afkomstige, voor aspirant-kopers bestemde, verkoopbrochure informatie stond omtrent de woonoppervlakte van de woning die bij als aspirant-kopers een onjuiste voorstelling van zaken heeft gewekt. 

Dat de makelaar aansprakelijk is, is één ding. Daarmee is echter nog niet gegeven dat de makelaar ook schade moet vergoeden. Er moet immers wel schade zijn geleden. Het is goed verdedigbaar dat de koper de woning tegen dezelfde prijs zou hebben gekocht, als hij had geweten dat de woning kleiner was. Als dat wordt aangenomen, is er van schade geen sprake en ontspringt de makelaar de dans.

Als vastgesteld wordt dat schade is geleden, moet de omvang van de schade worden bepaald. Dat is niet eenvoudig. Op 22 februari 2019 heeft de Hoge Raad daarover een arrest gewezen. Geconcludeerd wordt dat niet kan worden aangenomen dat het onrechtmatig handelen waardevermindering van de woning tot gevolg heeft gehad. De koopsom kan niet zomaar evenredig worden bijgesteld. De Hoge Raad oordeelde dat de omvang van de schade dient te worden bepaald door vergelijking van de situatie waarin kopers verkeren, met de situatie waarin kopers zouden hebben verkeerd wanneer de onrechtmatige gedraging van de makelaar achterwege zou zijn gebleven. Kortom, in welke situatie zouden de kopers hebben verkeerd als zij hadden geweten dat de woning kleiner was? In dit geval zouden de kopers, zo hadden zij aangegeven, de woning niet hebben gekocht. Welke schade hebben de kopers geleden omdat zij een woning wel hebben gekocht die zij niet zouden hebben gekocht als zij op de hoogte waren geweest van de werkelijke oppervlakte? De Hoge Raad beantwoordt die vraag niet, maar verwijst de zaak naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch om de schade vast te stellen. Of het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch in deze zaak uiteindelijk tot een arrest komt, laat zich niet voorspellen.

Hoewel het goed is te weten dat kopers een verkopend makelaar kunnen aanspreken, leert de jurisprudentie van de hoge Raad dat met de mogelijke aansprakelijkheid van verkopend makelaar verkopers niet per se geholpen zijn. Hoewel het voor de hand liggend is, kan de koopsom niet eenvoudig verminderd worden. Een koper die zich geconfronteerd ziet met een fout in de opgegeven oppervlakte, wacht een lange en zeer onzekere procesgang indien hij schade wenst te verhalen op verkopend makelaar.

Kortom: een gewaarschuwd koper telt voor twee! Zorg dat voorafgaand aan de koop niet enkel de bouwkundige staat van de woning goed wordt onderzocht, maar besteed ook aandacht aan de gegevens die de makelaar verstrekt.

Vragen over naar aanleiding van deze blog? Stel ze gerust aan één de specialisten van Rensen Advocaten.

 
Mr. K. (Kasper)
Straathof
+31 (0)72 515 55 44
+31 (0)72 515 54 93
Straathof@rensenadvocaten.nl
Meer over Kasper