Blog

Overlast of overdreven? [Huurrecht]

Overlast of overdreven? [Huurrecht]

19-02-2019

In mijn praktijk heb ik regelmatig te maken met verhuurders die bedolven worden onder klachten over overlast veroorzaakt door huurders. Denk aan klachten over harde nachtelijke muziek, schreeuwen, slaan met deuren of bonken op muren. Hoe moet een verhuurder hier mee omgaan?

Deel dit artikel

Naar het overzicht

overlast huurrecht

Overlast

De Van Dale omschrijft overlast als: hinder, leed. Maar wanneer is hier sprake van? De een vindt een feestje bij de buren met harde muziek geen enkel probleem, terwijl een ander al geïrriteerd raakt als de kinderen van de buren buiten spelen. Overlast is dus een subjectief begrip. De grens van wat acceptabel is, verschilt per persoon. Bovendien kunnen buren ook over en weer klagen en beiden schuld hebben aan de bestaande situatie. Of er sprake is van een burenruzie of van eenzijdig veroorzaakte overlast, is voor buitenstaanders soms lastig vast te stellen.

Objectieve overlast

Uit de rechtspraak volgt dat het enkele feit dat iemand hinder ondervindt, nog niet betekent dat de ander overlast veroorzaakt. Enige hinder zullen buren van elkaar moeten accepteren. Waar de grens ligt, hangt af van de omstandigheden. Het gaat niet alleen om de mate van hinder voor omwonenden, maar ook om de vraag in hoeverre het gedrag zelf onbehoorlijk is. De overlast moet naar objectieve maatstaven vast te stellen zijn: bijvoorbeeld door middel van verklaringen van meerdere buren die dezelfde overlast ervaren of overlast die door de wijkagent wordt geconstateerd. Ook komt het steeds vaker voor dat buren filmpjes en geluidsopnamen maken om de overlast aan te tonen.

Dezelfde verhuurder

Als er sprake is van overlast, heeft een klager de mogelijkheid om zelf op te treden tegen een overlastveroorzaker. Buren mogen elkaar immers geen onrechtmatige hinder toebrengen. Een klager kan ook proberen de verhuurder van een overlastveroorzaker tot actie te bewegen. Als de klager en de overlastveroorzaker van dezelfde verhuurder huren, is er in ieder geval  een actieve rol weggelegd voor de verhuurder. Een huurder die overlast aan omwonenden veroorzaakt, handelt namelijk niet als goed huurder. Vaak hebben verhuurders in hun algemene huurvoorwaarden expliciet opgenomen dat een huurder geen overlast mag veroorzaken aan omwonenden. Een verhuurder die zowel aan de overlastveroorzakende huurder als de klager verhuurt, heeft dus de mogelijkheid om op te treden tegen de overlastveroorzaker op grond van de huurovereenkomst.

Neemt de verhuurder geen passende maatregelen, dan kan hij tekortschieten in de nakoming van zijn verplichtingen ten opzichte van de klager. Want niet de overlast, maar het stilzitten van de verhuurder kan dan als gebrek worden gezien. En een gebrek moet door de verhuurder worden verholpen. In het meest verstrekkende geval door een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning tegen de overlastveroorzakende huurder te starten.

Dossiervorming

In een procedure zal een verhuurder moeten bewijzen dat er sprake is van overlast. Een goede dossiervorming is voor verhuurders dan ook van groot belang. De verhuurder zal ook moeten laten zien dat er de nodige maatregelen zijn getroffen om ervoor te zorgen dat de overlast stopt. Een verhuurder doet er goed aan nauw contact met klagers te onderhouden en klachten serieus op te pakken. Verder dient hij de overlastveroorzaker aantoonbaar de kans te geven zijn of haar gedrag te veranderen. Een verhuurder kan daartoe bijvoorbeeld  bemiddelingspogingen doen, huisbezoeken afleggen, waarschuwingen en sommaties sturen of een gedragsaanwijzing afspreken met de huurder. Hierdoor wordt een sterk dossier gevormd door de verhuurder zodat overlast ook écht beëindigd kan worden.

Heeft u vragen over dit onderwerp? Neem dan contact op met één van onze huurrechtadvocaten.  

 

 
Mr. M.J. (Maartje)
Dekker
+31 (0)72 515 55 44
+31 (0)72 515 54 93
Dekker@rensenadvocaten.nl
Meer over Maartje