Blog

Woning tijdelijk verhuren: is tijdelijk wel écht tijdelijk? [huurrecht] [huurovereenkomst bepaalde tijd]

Woning tijdelijk verhuren: is tijdelijk wel écht tijdelijk? [huurrecht] [huurovereenkomst bepaalde tijd]

04-01-2019

Sinds 1 juli 2016 is het mogelijk om een woning écht tijdelijk te verhuren. Wilt u uw woning tijdelijk verhuren en wilt u weten waar u op moet letten? Lees dan verder!

Deel dit artikel

Naar het overzicht

Woning tijdelijk verhuren: is tijdelijk wel écht tijdelijk? [huurrecht] [huurovereenkomst bepaalde tijd]

Aanleiding van dit artikel

Regelmatig spreek ik huiseigenaren die hun woning wel tijdelijk zouden willen verhuren, maar bang zijn dat hun huurder nooit meer vertrekt. Dat zij dit denken is niet zo gek, want vóór 1 juli 2016 was het nog zo dat een huurder na het verstrijken van de tijdelijke huurperiode, veelal succesvol een beroep kon doen op de wettelijke huurbeschermingsbepalingen. Om de huurovereenkomst na het verstrijken van de bepaalde tijd te beëindigen, diende de verhuurder de huur namelijk op te zeggen. In het huurrecht houdt de term ‘opzeggen’ echter in dat de verhuurder een in de wet geregelde opzeggingsgrond moet aanvoeren. In de praktijk lukte dit de verhuurder veelal niet, met als gevolg dat de huurovereenkomst niet kon worden beëindigd en daardoor voor onbepaalde tijd werd verlengd. Een ware doorn in het oog voor huiseigenaren die helemaal niet voor onbepaalde tijd aan een huurder gebonden wilden zijn.

Wet doorstroming huurmarkt

Om de doorstroming op de huurmarkt te bevorderen, is sinds 1 juli 2016 de Wet doorstroming huurmarkt van kracht. Deze wet maakt het mogelijk om woningen nu écht tijdelijk te verhuren. De verhuurder hoeft de huurovereenkomst bij het verstrijken van de bepaalde tijd niet meer ‘op te zeggen’ en hoeft zich dus niet meer te beroepen op een van de wettelijke opzeggingsgronden. De tijdelijke huurovereenkomst eindigt dus zonder dat opzegging is vereist.

Klinkt u dit als muziek in de oren? Houd bij het aangaan van een tijdelijke huurovereenkomst wel rekening met de volgende punten.  

Aandachtspunt 1: maximale termijn voor tijdelijke verhuur

De Wet doorstroming huurmarkt maakt het mogelijk om zelfstandige woningen tijdelijk, voor een periode van maximaal twee jaar, aan dezelfde huurder te verhuren. U kunt zelf bepalen hoelang u uw woning wenst te verhuren, zolang de maximumtermijn van twee jaar maar niet wordt overschreden. Voor onzelfstandige woningen (kamers) geldt een maximumtermijn van vijf jaar. Verhuurt u uw woning voor een langere periode, dan kunt u de huurovereenkomst alleen laten beëindigen door deze op te zeggen.

Aandachtspunt 2: één tijdelijk contract per huurder

U kunt dezelfde huurder maar één keer een tijdelijke huurovereenkomst aanbieden. Een tweede tijdelijke huurovereenkomst met dezelfde huurder wordt geacht te zijn aangegaan voor onbepaalde tijd, ook als de eerste huurtermijn korter was dan twee jaar (of vijf jaar in het geval van kamerhuur).

Aandachtspunt 3: eindigt de tijdelijke huurovereenkomst echt vanzelf?

Hoewel de tijdelijke huurovereenkomst van twee of vijf jaar eindigt zonder dat u de huurovereenkomst hoeft op te zeggen, dient u rond het verstrijken van de huurperiode toch actie te ondernemen. U dient namelijk maximaal drie maanden en minimaal één maand voor het verstrijken van de tijdelijke huurperiode, uw huurder hierover schriftelijk te informeren. Dit schrijven is slechts een kennisgeving; u hoeft dus geen reden te noemen. Het niet (tijdig) versturen van deze kennisgeving is echter fataal. Verstuurt u de brief ook maar één dag te vroeg of te laat, dan wordt de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd verlengd. U doet er dus goed aan om een item in uw agenda te plaatsen op het moment waarop deze kennisgeving dient te worden verzonden. Ook adviseer ik u om de schriftelijke kennisgeving altijd per aangetekende post te versturen. Zo voorkomt u dat uw huurder de ontvangst van de brief kan betwisten.

Aandachtspunt 4: tussentijdse beëindiging door de verhuurder

Soms kan het voorkomen dat u nog voor het verstrijken van de bepaalde tijd, de huurovereenkomst met uw huurder wenst te beëindigen. De wet biedt u deze mogelijkheid, zij het dat u dan wel een opzeggingsgrond dient aan te voeren en de opzegtermijn (van minimaal drie maanden) in acht dient te nemen. Kortom: tussentijdse beëindiging van het tijdelijke huurcontract is niet eenvoudig.

Aandachtspunt 5: tussentijdse beëindiging door de huurder

Uw huurder mag de tijdelijke huurovereenkomst altijd tussentijds beëindigen. De huurder dient daarbij een opzegtermijn aan te houden die gelijk is aan de periode waarover de huur wordt betaald. Doorgaans is dit een maand (en maximaal drie maanden). Deze bepalingen zijn van dwingend recht. Dit betekent dat hiervan niet (in de huurovereenkomst) mag worden afgeweken. Een verbod om de tijdelijke huurovereenkomst binnen een bepaalde periode te beëindigen of een opzeggingstermijn van bijvoorbeeld vier maanden, heeft dus geen werking.  

Aandachtspunt 6: minimumduur

Wellicht acht u het wenselijk dat uw huurder voor een langere periode aan het huurcontract is gebonden. Een minimumduur – een periode waarbinnen de huurder de huurovereenkomst niet mag beëindigen – kan dan uitkomst bieden. Zoals onder aandachtspunt vijf uiteengezet, kan een minimumduur niet in tijdelijke huurovereenkomsten van maximaal twee respectievelijk vijf jaar worden overeengekomen, omdat in dwingend recht is bepaald dat de huurder zo’n huurovereenkomst altijd tussentijds mag beëindigen.

Het afspreken van een minimumduur kan wel, indien u uw huurder een huurovereenkomst van méér dan twee jaar (of vijf jaar bij kamerverhuur) aanbiedt. Kortom: biedt u uw huurder een huurovereenkomst voor drie jaar (of onbepaalde tijd) aan, dan is het mogelijk om een minimumduur overeen te komen. Let er wel op dat de huurovereenkomst dan niet door het enkele verstrijken van de bepaalde tijd eindigt: u dient zo’n huurovereenkomst ‘op te zeggen.’

Aandachtspunt 7: huurprijs

De huurder van een zelfstandige woning kan binnen zes maanden na afloop van de tijdelijke huurovereenkomst (van maximaal twee jaar) de huurprijs laten toetsen bij de huurcommissie. Oordeelt de huurcommissie dat u te veel huur heeft gevraagd voor de woning, dan dient u de teveel gevraagde huur met terugwerkende kracht aan uw huurder terug te betalen.

Slotsom

Verhuurders kunnen hun woning nu echt tijdelijk verhuren. Let daarbij wel op de zeven hierboven uiteengezette aandachtspunten. Doet u dat niet, dan kunt u wel eens van een koude kermis thuiskomen.

Bent u na het lezen van dit artikel benieuwd of uw tijdelijke huurcontract correct is opgesteld, wenst u hulp bij het opstellen van een nieuw tijdelijk huurcontract of heeft u een andere vraag? Neem dan gerust contact op met een van onze huurrechtadvocaten. In mijn volgende blogs zal ik ingaan op de mogelijkheden om woningen te verhuren op grond van de Leegstandswet en diplomatenclausule.

Esmée van Essen

 
Mr. E.N. (Esmée)
van Essen
+31 (0)72 515 55 44
+31 (0)72 515 54 93
vanessen@rensenadvocaten.nl
Meer over Esmée