Blog

Wat een waardeloos hypotheekrecht!

Wat een waardeloos hypotheekrecht!

09-11-2018

Wat nu, als in de openbare registers nog een slapend hypotheekrecht blijkt te bestaan? Dat is best vervelend, of beter: knap waardeloos!

Deel dit artikel

Naar het overzicht

Iedere huiseigenaar weet wat een hypotheekrecht is. Zij betalen rente en lossen af. Als het goed is weten zij hoe zij ervoor staan aan het eind van de looptijd. De Nederlandse Vereniging van Banken lanceerde speciaal een campagne “Word ook aflossingsblij.” De meeste hypotheekrechten worden dus ‘actief ervaren’.

Recent kwam ik in mijn praktijk twee gevallen tegen waar in de openbare registers nog een slapend hypotheekrecht bleek te bestaan. De feiten verschilden sterk, maar de oplossing was hetzelfde.

Vergeten derdenhypotheek

Mijn cliënt, een ondernemer, heeft een heel aantal jaren geleden registergoederen gekocht van een vereniging. De tegenprestatie van mijn cliënt bestond niet slechts uit het betalen van de koopsom, maar ook uit het verrichten van een heel aantal feitelijke handelingen. Onderdeel van de afspraken met de vereniging was dat mijn cliënt aan de vereniging een hypotheekrecht zou verschaffen op de registergoederen. Een en ander ter zekerheid van de nakoming van zijn verplichtingen aan de vereniging als verkoper.

Jaren gingen voorbij. Verplichtingen over en weer werden nagekomen. De verenging werd bij gebrek aan leden en bij gebrek aan baten ontbonden. De derdenhypotheek werd feitelijk door partijen vergeten. Totdat mijn cliënt herfinanciering wilde voor zijn onderneming. De bank die hij op het oog had, stond daarvoor open maar alleen als de bank een eerste recht van hypotheek zou krijgen. En toen kwam het oude hypotheekrecht ineens weer in beeld. Dat was wel een probleem. De vereniging, als hypotheekhouder, bestond immers niet meer en kon ook niet gevraagd worden mee te werken aan royement. Dat waardeloze hypotheekrecht leek zand in de machine te gooien.

Woning overleden ouders

De ouders van cliënten zijn overleden. Cliënten houden zich bezig met de afwikkeling van de nalatenschap. De ouderlijke woning wordt verkocht. Bij het opstellen van de stukken ontdekt de notaris dat halverwege de vorige eeuw een hypotheekrecht is gevestigd ten behoeve van de bouwer van de woning. Kennelijk heeft die bouwer een lening verstrekt aan de inmiddels overleden ouders van cliënten. Cliënten doen hun best om de betreffende aannemer te traceren, maar dat levert niets op. Overleg tussen de notaris en de Kamer van Koophandel levert evenmin een treffer op. De aannemer is nooit ingeschreven geweest in het handelsregister. De hypotheekhouder is niet te vinden. Cliënten hebben nu een probleem. Zij kunnen niet vrij van hypotheek leveren aan de koper. De koper kan, als hij wil, ontbinden of een contractuele boete vorderen. Wat een waardeloos hypotheekrecht!

Oplossing

Hoewel de feiten van beide zaken in niets op elkaar lijken, is de vraag die voorligt sterk gelijkend. Help ons van een hypotheekrecht af! Een hypotheekrecht met een slapend bestaan staat in de weg aan herfinanciering bij de een en aan levering bij de ander. In beide gevallen was er spoed.

In beide gevallen was de inschrijving van het hypotheekrecht waardeloos. Het recht strekte niet langer tot zekerheid van een vordering. Ten minste, dat leek zo te zijn. Absolute zekerheid daarover bestond niet. Er was immers niemand meer om dat bij na te vragen en dus ook niemand van wie verlangd kan worden de waardeloosheid in te schrijven en/of mee te werken aan royement.

In beide gevallen is een kort geding opgestart. Daarbij is de rechter gevraagd het hypotheekrecht waardeloos te verklaren. Dat heeft de voorzieningenrechter in beide gevallen ook gedaan. Omdat dit slechts een halve oplossing is, is de rechter gevraagd te bepalen dat het vonnis in de plaatst treedt van de vereiste handtekening van de (niet te vinden) hypotheekhouder, zodat het hypotheekrecht ook daadwerkelijk kan worden doorgehaald. De rechter heeft dat bepaald en daarmee kon de notaris in beide gevallen een streep halen door het hypotheekrecht in de openbare registers.

Een hypotheekrecht dat rechtens niet langer zonder enig belang is, wordt in de wet een waardeloze inschrijving genoemd. Dat die inschrijving tot in lengte van jaren ‘slapend blijft’ totdat hij in de weg zit, is enorm vervelend en dus knap waardeloos! Maar niet getreurd: de oplossing ligt binnen handbereik.

Vragen over naar aanleiding van deze blog? Stel ze gerust aan één de specialisten van Rensen Advocaten.

 
Mr. K. (Kasper)
Straathof
+31 (0)72 515 55 44
+31 (0)72 515 54 93
Straathof@rensenadvocaten.nl
Meer over Kasper