Blog

Het kettingbeding. Onbreekbaar alternatief voor een erfdienstbaarheid?

Het kettingbeding. Onbreekbaar alternatief voor een erfdienstbaarheid?

24-05-2018

Mijn collega Kim Hollenberg schreef recent een blog over erfdienstbaarheden. Een erfdienstbaarheid legt op het dienend erf een last die bestaat in een verplichting om iets te dulden of niet te doen. De eigenaar van een dienend erf duldt, bijvoorbeeld, dat de buurman over zijn erf rijdt of hij duldt dat er op zijn erf wordt afgewaterd, er een venster is dat rechtstreeks zicht op zijn perceel geeft etc. Maar wat nu als er geen sprake is van een heersend en dienend erf en toch afspraken gemaakt moeten worden over een dulden of niet doen? Of als partijen juist willen afspreken wat een partij wel doet?

Deel dit artikel

Naar het overzicht

Kettingbeding

Een erfdienstbaarheid kent zaaksgevolg. Dat betekent dat het op een zaak blijft rusten, zelfs wanneer de eigendom van die zaak wordt overgedragen. Dat geeft zekerheid en daarmee rust. Iemand die gebruik mag maken van het pad van zijn buren, hoeft niet bang te zijn dat nieuwe buren dat gebruik verbieden. Er zijn veel situaties te bedenken waarbij geen erfdienstbaarheid gevestigd kan worden, maar partijen toch belang hebben bij een afspraak die niet alleen hen bindt maar ook eventuele nieuwe eigenaren. Dergelijke afspraken kunnen worden neergelegd in een kettingbeding. Partijen spreken iets af en bepalen dat die afspraak bij iedere volgende overdracht steeds wordt opgelegd aan de nieuwe eigenaar.

Voorbeelden van een kettingbeding

Een veel voorkomend voorbeeld is het geval van de eigenaar van een recreatiepark die van de huisjeseigenaren verlangt dat zij een jaarlijkse parkbijdrage betalen. Als een huisjeseigenaar zijn huisje verkoopt, is het de bedoeling dat de nieuwe eigenaar ook gewoon parkbijdrage gaat betalen. Het is onwerkbaar als de parkeigenaar steeds met iedere nieuwe huisjeseigenaar opnieuw afspraken moet maken. Daarom wordt de verplichting opgenomen in de leveringsakte en wordt daarin afgesproken dat de verplichting bij verkoop steeds wordt doorgelegd aan kopers.

Een ander voorbeeld is dat van de eigenaar (A) van een aantal winkelpanden. Die eigenaar verkoopt een winkelpand aan B, maar bedingt daarbij ook dat in het winkelpand de eerste tien jaar geen kinderkleding verkocht mag worden (omdat de eigenaar zelf ook een winkel heeft waar kinderkleding wordt verkocht). Als de koper B al na 5 jaar het pand weer verkoopt aan C, wil de oorspronkelijke eigenaar (A) natuurlijk dat ook C geen kinderkleding gaat verkopen totdat de overeengekomen termijn van tien jaar voorbij is.

Een agrariër verkoopt grond aan een projectontwikkelaar. De agrariër wil meedelen in de winst als de projectontwikkelaar binnen 15 jaar toestemming krijgt huizen op zijn grond te bouwen. Het spreekt voor zich dat de agrariër ook wil delen in de winst als de projectontwikkelaar na 7 jaar de grond verkoopt aan een andere projectontwikkelaar en die projectontwikkelaar vervolgens huizen laat bouwen.

Iemand verkoopt een naast zijn woonhuis gelegen perceel maar wil wel dat de op het verkochte perceel aanwezige haag in stand gelaten wordt, zodat hij maximale privacy blijft houden op zijn eigen woonperceel.

Boete

Bovenstaande wensen en afspraken zijn niet vorm te geven als erfdienstbaarheid. Als de betrokken partijen dit toch goed willen regelen, zullen zij moeten terugvallen op de vorm van een kettingbeding, overgaand van koper op koper op koper etc. Om te zorgen dat de ketting ook bij iedere verkoop intact blijft, wordt vrijwel altijd een boetebepaling opgenomen in het kettingbeding. Als eigenaar A zijn perceel verkoopt aan koper B met oplegging van een kettingbeding en koper B vervolgens verkoopt aan C, zonder het kettingbeding door te leggen, raakt eigenaar B een boete verschuldigd aan A van bijvoorbeeld € 100.000,--.

Zekerheid

Biedt een kettingbeding voldoende zekerheid? Enkel het feit dat een kettingbeding, anders dan een erfdienstbaarheid, geen zaaksgevolg kent brengt al met zich dat het kettingbeding minder zekerheid biedt dan een erfdienstbaarheid. Toch moet het belang van een kettingbeding niet onderschat worden. Allereerst, omdat de opgelegde boete een afschrikwekkend effect zal hebben. Een partij zal wel drie keer nadenken voordat hij besluit het beding niet door te leggen aan een koper. Verder is het zo dat het kettingbeding ook in de leveringsakte van de verkopende partij staat, zodat de notaris die belast is met het passeren van de akte, kennis zal nemen van het kettingbeding. Die notaris zal niet zonder meer meewerken aan het breken van de ketting. Simpelweg, omdat dan de notaris het risico loopt aangesproken te worden door de partij die belang heeft bij het kettingbeding.

Wanprestatie en onrechtmatige daad

Toch gebeurt het zo nu en dan dat een ketting wordt gebroken. Partij A verkoopt aan B met oplegging van een kettingbeding en partij B verkoopt en levert vervolgens aan C zonder kettingbeding. Partij A zal dan partij B (en soms ook partij C) aan kunnen spreken. Van partij B kan dan alsnog nakoming gevorderd worden, alsmede betaling van de boete. Het heeft alleen zin nakoming te vorderen als dat ook gevorderd kan worden van partij C. Partij C heeft geen wanprestatie gepleegd. Wel heeft partij C geprofiteerd van de wanprestatie van partij B. Het enkele profiteren van wanprestatie van een andere partij, maakt partij C nog niet schadeplichtig. Het is aan belanghebbende A om feiten en omstandigheden te stellen op basis waarvan geconcludeerd wordt dat partij C onrechtmatig heeft geprofiteerd van de wanprestatie. Als dat lukt, is partij C aansprakelijk en schadeplichtig. Schadevergoeding kan ook in een andere vorm dan in geld gevorderd worden. Dat betekent dat ook C veroordeeld kan worden tot het alsnog opnemen van het kettingbeding.

Conclusie

Denkt u aan verkoop, maar wilt u dat alleen als er bepaalde waarborgen bestaan op basis waarvan u (bijvoorbeeld) op enig moment kunt delen in de winst, kunt zorgen dat schuttingen en hagen blijven staan, kunt bedingen dat een uitrit niet voor uw keukenraam wordt gerealiseerd, wilt zorgen dat er geen concurrerende handelsactiviteiten worden ontplooid in het door u te verkopen winkelpand etc., dan is het goed dat u zich laat voorlichten over het formuleren van een effectief kettingbeding. Eén van de juristen van onze sectie Vastgoed kan u daarover adviseren. Als u al geconfronteerd wordt met een gebroken ketting, dan kunnen wij daarover uiteraard voor u procederen.

Een ketting is zo sterk als zijn zwakste schakel. Formuleer daarom goed en maak alle schakels van de ketting zo sterk mogelijk. Een gebroken ketting kan soms gerepareerd worden, maar beter is het breuk te voorkomen.

Kasper Straathof

 
Mr. K. (Kasper)
Straathof
+31 (0)72 515 55 44
+31 (0)72 515 54 93
Straathof@rensenadvocaten.nl
Meer over Kasper