Blog

Gemeente in de fout: ontwikkelaar moet schade vergoed krijgen!

Gemeente in de fout: ontwikkelaar moet schade vergoed krijgen!

11-01-2018

De gemeente Bronckhorst in Gelderland heeft blijkens Wikipedia het meest energiezuinige gemeentehuis van het land. Het is een robuust apart gebouw en het heeft maar liefst 20 miljoen Euro gekost. Het is te hopen dat de gemeente nog geld over heeft want zo volgt uit het arrest van de Hoge Raad dat in deze blog wordt besproken, een projectontwikkelaar heeft nog een flinke schadeclaim op de gemeente.

Deel dit artikel

Naar het overzicht

Samenwerkingsovereenkomst

Een projectontwikkelaar heeft vanaf 2004 gronden verworven in een projectgebied in Bronckhorst. Hierbij werd samengewerkt met de gemeente, die is eigenaar van de aangrenzende infrastructuur. De samenwerking beoogt een nieuwbouwproject van 27 woningen tot stand te brengen. Uiteindelijk wordt in juli 2009 een exploitatieovereenkomst/samenwerkingsovereenkomst (SOK) gesloten.

In de SOK is opgenomen dat de ontwikkelaar 27 nieuwbouwwoningen kan bouwen, de gemeente doet de infra. Maar ook (zoals gebruikelijk) is opgenomen dat de gemeente zich zal inspannen om te komen tot het benodigde bestemmingsplan en het afgeven van vergunningen, maar dat de gemeente hiervoor niet aansprakelijk is.

Voorts is opgenomen dat onvoorziene omstandigheden kunnen opleveren dat partijen in overleg moeten treden om de overeenkomst aan te passen, ook dit is in een ontwikkelingsovereenkomst met een gemeente een vrij gebruikelijke bepaling.

Bevolkingskrimp

De gemeente, in het bijzonder de gemeenteraad, wil in 2010 het beleid aanpassen, men wil geen uitbreidingsplannen meer binnen de gemeente. Men stelt dat sprake is van bevolkingskrimp van maar liefst 25% in 2040 en dat om die reden de voorkeur wordt gegeven aan inbreilocaties in plaats van uitbreiden. Die bevolkingskrimp zou volgens de gemeente een “onvoorziene omstandigheid” zijn op grond waarvan de gemeente zich verder niet hoeft in te spannen om het bestemmingsplan vastgesteld te krijgen en de vergunningen te verlenen. De ontwikkelaar zit met grote schade, immers jarenlang wordt samengewerkt aan een nieuwbouwproject, alle gronden zijn verworven, alle kosten zijn gemaakt en dan blaast de gemeente het hele verhaal af.

De gemeente beroept zich erop dat de gemeenteraad het recht heeft om geen planologische medewerking te verlenen en dat aansprakelijkheid is uitgesloten. Men was hooguit bereid € 78.000,-- als compensatie te vergoeden. De ontwikkelaar wilde € 1.900.000,--.

De Rechtbank gaf de gemeente gelijk.

Onvoorziene omstandigheid of niet?

In hoger beroep vernietigde het Gerechtshof de uitspraak van de Rechtbank. Het Hof vond dat de gemeente rekening had moeten houden met de bevolkingskrimp, mede vanwege het feit dat in de periode dat de exploitatieovereenkomst werd gesloten er binnen de regio al onderzoeken plaatsvonden naar de te verwachten bevolkingskrimp en de gemeente bovendien bij gesprekken over dit onderzoek betrokken was. Het was dus geen “onvoorziene omstandigheid”, sterker nog: de gemeente had de ontwikkelaar moeten informeren over mogelijke gevolgen van bevolkingskrimp. Nu de gemeente dit niet had gedaan, was zij wel degelijk aansprakelijk.

Hoge Raad

De gemeente ging in cassatie bij de Hoge Raad, maar ook die meende dat de bevolkingskrimp niet voor risico kwam van de ontwikkelaar. Het bedrag dat de gemeente uiteindelijk aan de ontwikkelaar moet betalen, moet nog worden uit onderhandeld, maar het zal een veelvoud zijn van het bedrag dat de gemeente eerder wilde betalen.

Hebt u als ontwikkelende partij of als gemeente behoefte aan juridische ondersteuning bij het opstellen van adequate vastgoedcontracten, neem dan gerust contact op met onze specialisten.

Marc Le Belle

 
Mr. M.A. (Marc)
Le Belle
+31 (0)72 515 55 44
+31 (0)72 515 54 93
LeBelle@rensenadvocaten.nl
Meer over Marc