Blog

Wel of geen verhuiskostenvergoeding?

Wel of geen verhuiskostenvergoeding?

21-12-2017

Als verhuurder heeft u er belang bij dat de verhuurde woning in goede staat blijft. Onderhoud is dan ook noodzakelijk. Mogelijk wilt u de woning zelfs upgraden. Verhuurders zijn geneigd om werkzaamheden aan de woning te bestempelen als dringende werkzaamheden, om maar geen verhuiskostenvergoeding te hoeven betalen. Echter verhuurders: niet het stempel dat u zelf op de werkzaamheden drukt is bepalend! Wanneer loopt u nu het risico om de verhuiskostenvergoeding aan uw huurder te moeten betalen? Het navolgende geldt voor de situatie waarin de huurovereenkomst met de huurder wordt voortgezet.

Deel dit artikel

Naar het overzicht

Dringende werkzaamheden of renovatie?

Allereerst is het belangrijk om het onderscheid tussen ‘dringende werkzaamheden’ en ‘renovatie’ helder te hebben.

Dringende werkzaamheden
Dringende werkzaamheden zijn werkzaamheden die niet tot het einde van de huurovereenkomst kunnen wachten. Ook groot onderhoud kan hieronder vallen. Het gaat om werkzaamheden die bij uitstel tot schade of tot extra kosten of nadeel kunnen leiden. Deze werkzaamheden zijn niet gericht op toename van het huurgenot. Het gaat in feite om behoud van het huurgenot. Dringende werkzaamheden moeten door een huurder worden gedoogd.
 
Renovatie
In geval van renovatie is er wel sprake van toename van het huurgenot. Onder renovatie wordt verstaan een (gedeeltelijke) vernieuwing van de woning door een (fysieke) verandering of toevoeging. In tegenstelling tot dringende werkzaamheden, is een huurder in geval van renovatie niet zonder meer verplicht om de werkzaamheden te gedogen. De verhuurder zal eerst een schriftelijk redelijk renovatievoorstel moeten doen aan de huurder.

Of een renovatievoorstel redelijk is, hangt af van meerdere factoren. Zo moet in het voorstel onder meer aandacht worden besteed aan de aard van de werkzaamheden, een eventuele aanspraak op een verhuiskostenvergoeding, de faciliteiten die de huurder ter beschikking staan tijdens de renovatie en een huurprijsverhoging. Als een huurder niet instemt met het voorstel dan kan de verhuurder naar de rechter gaan om de redelijkheid van het voorstel te laten toetsen. Vindt de rechter het voorstel redelijk dan zal de huurder de werkzaamheden moeten gedogen.

Overigens geldt in geval van complexgewijze renovatie dat een voorstel wordt vermoed redelijk te zijn als 70 % of meer van de huurders instemt met het voorstel. Als verhuurder sta je dan dus 1-0 voor. Het is dan aan de huurder die niet wil instemmen met het voorstel om de redelijkheid daarvan te laten toetsen door de rechter. Dit moet binnen 8 weken nadat de huurder er schriftelijk van op de hoogte is gesteld dat 70 % of meer akkoord is.

Verhuiskostenvergoeding

Kunnen dringende werkzaamheden niet in bewoonde staat worden uitgevoerd? Dan heeft de huurder geen recht op vervangende woonruimte en een verhuiskostenvergoeding. Wel kan een huurder mogelijk aanspraak maken op schadevergoeding of huurprijsvermindering. Vaak wordt er door een verhuurder een ‘ongeriefvergoeding’ geboden.

Anders is het bij renovatie. In dat geval kan een huurder mogelijk aanspraak maken op de verhuiskostenvergoeding. De minimale forfaitaire verhuiskostenvergoeding is wettelijk bepaald en bedraagt momenteel € 5.910,-. In bepaalde gevallen zal het overduidelijk zijn dat de verhuiskostenvergoeding verschuldigd is. Denk bijvoorbeeld aan de situatie waarin er sprake is van sloop met vervangende nieuwbouw, waarbij de huurder tijdelijk in een wisselwoning terecht komt.

Anders wordt het als de verhuurder stelt dat de renovatie in bewoonde staat kan plaatsvinden terwijl de huurder daar anders over denkt. Wat zijn dan de uitgangspunten?

Op 22 april 2016 heeft de Hoge Raad vragen beantwoord over de verhuiskostenvergoeding bij renovatie. De verhuiskostenvergoeding is alleen verschuldigd als de renovatiewerkzaamheden het noodzakelijk maken dat een huurder tijdelijk verhuist. Bij beoordeling van de noodzaak spelen onder meer de gezondheidssituatie en gezinssamenstelling van een huurder een rol. Dit kan dus per situatie verschillen. 

Als er verder sprake is van een combinatie van dringende werkzaamheden en renovatie dan zal moeten worden beoordeeld of de renovatiewerkzaamheden het noodzakelijk maken dat de huurder verhuist. De dringende werkzaamheden tellen dan dus niet mee. Het maakt volgens de Hoge Raad verder niet uit of de huurder of verhuurder het initiatief tot renovatie heeft genomen. Als laatste heeft de Hoge Raad gezegd dat de wettelijke bepaling over de verhuiskostenvergoeding van dwingend recht is. Je kunt hier als verhuurder dus niet ten nadele van de huurder van afwijken, door bijvoorbeeld af te spreken met de huurder dat er geen verhuiskostenvergoeding wordt betaald!

Conclusie

Door werkzaamheden dringende werkzaamheden in plaats van renovatie te noemen, kun je als verhuurder niet de verhuiskostenvergoeding ontduiken. Als een huurder de verhuiskostenvergoeding gaat vorderen, zal een rechter beoordelen of er (daadwerkelijk) sprake is van dringende werkzaamheden of renovatie. Mocht het gaan om renovatie, dan zal worden beoordeeld of er een noodzaak tot verhuizing bestaat. Zo ja, dan zal een verhuiskostenvergoeding worden toegewezen. Zeker als het gaat om meerdere woningen, is een goede toets vooraf dus van belang om ervoor te zorgen dat u niet achteraf met een financiële strop geconfronteerd wordt.

Overigens wil ik u niet onthouden dat er na de uitspraak van de Hoge Raad ook een rechtbank is geweest die de minimale verhuiskostenvergoeding aanzienlijk heeft gematigd. Dat lijkt echter helaas nog steeds een uitzondering te zijn.

Hebt u naar aanleiding van deze blog nog vragen, dan kunt u contact opnemen met een van onze huurrecht specialisten.

 
Mr. M.J. (Maartje)
Dekker
+31 (0)72 515 55 44
+31 (0)72 515 54 93
Dekker@rensenadvocaten.nl
Meer over Maartje