Blog

Planschade! Wie gaat dat betalen?

Planschade! Wie gaat dat betalen? Wat is anno 2016 het normale maatschappelijke risico?

18-03-2016

Een blog over planschade. Wanneer moet deze vergoed worden?

Deel dit artikel

Naar het overzicht

Inbreidingslocaties
Als de waarde van een onroerende zaak vermindert als gevolg van een planologische ontwikkeling dan is er sprake van planschade. Moet deze schade vergoed worden of blijft deze voor rekening van de eigenaar van de onroerende zaak? Op 2 maart 2016 heeft de Raad van State (opnieuw) een uitspraak gedaan (ECLI:NL:RVS:2016:530
[i]) over een situatie waarbij het ging om een inbreidingslocatie en beslist dat een waardevermindering van 5 procent in een dergelijke situatie behoort tot het normale maatschappelijke risico.

Stel: tegenover uw woning met vrij uitzicht over een plantsoen komt een aantal woningen, een zogeheten inbreidingslocatie. U kijkt niet langer uit op een parkje, maar op de gevels van de nieuwe woningen. Normaal gesproken zal de waarde van uw woning door deze ontwikkeling dalen. U lijdt dan schade. De vraag is dus of deze schade vergoed moet worden of dat deze voor uw rekening blijft.

Normaal versus abnormaal
Waarom zou planschade voor uw rekening moeten blijven? Volgens de wetgever, omdat alleen abnormale schade vergoed moet worden. Bepaalde schade dient binnen de normale risicosfeer van een burger te blijven. Wat is normaal en wat is abnormaal? Over zo’n vage norm kun je twisten.

Op grond van de wet komt twee procent van de waardevermindering in ieder geval voor rekening van de aanvrager van de planschade. Twee procent waardevermindering is dus kennelijk normaal.
Stel: uw woning is € 250.000 waard en de waardevermindering is lager dan € 5.000 dan komt de planschade niet voor vergoeding in aanmerking.

Maar hoe zit dat met drie, vier, vijf, of zes procent? Daarover is redelijk veel rechtspraak. Rechtspraak, die in ontwikkeling is.

Rechtspraak in ontwikkeling
Vorig jaar (1 juli 2015) heeft de Raad van State beslist (ECLI:NL:RVS:2015:2071) dat bij waardevermindering van een onroerende zaak als gevolg van een normale maatschappelijke ontwikkeling, zoals woningbouw op een inbreidingslocatie in een woonkern, waarbij die woningbouw in de lijn der verwachtingen lag, een waardevermindering van vijf procent substantieel is, maar niet zodanig zwaar dat de overheid deze schade moet vergoeden. Deze uitspraak is nu dus bevestigd.

Een waardevermindering tot vijf procent behoort in het geval van inbreidingslocaties dus vaak tot het normale maatschappelijke risico. Als uw woning dus € 250.000 waard is, komt een waardevermindering tot € 12.500 niet voor vergoeding in aanmerking.

Maatwerk
Het blijft overigens maatwerk. Wanneer ligt een ontwikkeling in de lijn der verwachtingen? Belangrijke aandachtspunten zijn: past de ontwikkeling gezien aard en omvang in de ruimtelijke structuur van de omgeving, en past de ontwikkeling in het beleid van de gemeente (en/of de provincie).

Het is vandaag de dag dus belangrijk om na te gaan of de waardevermindering voor rekening van de betrokken eigenaar moet blijven of niet. Het is belangrijk om hiermee rekening te houden bij het plannen van een ontwikkeling of het eventueel bezwaar maken tegen een ontwikkeling. Met welke kosten moet ik als ontwikkelaar of gemeente rekening houden? Wat betekent een bepaalde ontwikkeling voor de waarde van mijn woning? Heeft het zin om een planschadeverzoek in te dienen? Vragen die u zich om onnodige kosten te besparen beter vooraf dan achteraf kunt stellen, en waar ik u een antwoord op kan geven.

 



[i] Raad van State 01-07-2015 ECLI:NL:RVS:2015:2071

 

 
Mr. P.G. (Paul)
Wemmers
+31 (0)72 515 55 44
+31 (0)72 515 54 93
wemmers@rensenadvocaten.nl
Meer over Paul