Blog

VvE, ken uw splitsingsakte!

VvE, ken uw splitsingsakte!

21-05-2015

Op 18 maart jl. heeft de rechtbank Rotterdam een interessante uitspraak gewezen waarin zij heeft geoordeeld dat het aanbrengen van een geavanceerd ‘tagsysteem’ voor het bedienen van deuren en liften een ‘nieuwe installatie’ is in de zin van het van toepassing zijnde modelreglement en dat de besluitvorming over de aanschaf daarvan in strijd met de van toepassing zijnde splitsingsakte nietig is. Wat was er precies aan de hand?

Deel dit artikel

Naar het overzicht

Casus

Eiser was een lid van de VvE van het appartementencomplex Harbour Village. In een vergadering van de VvE is besloten tot het aanbrengen van een geavanceerd ‘tagsysteem’ voor het bedienen van deuren en liften. In voormelde vergadering waren 2492 van de 3900 stemmen vertegenwoordigd, 63,9% van het totaal aantal stemmen. Eiser vordert een verklaring voor recht dat het genomen besluit nietig is wegens strijd met de splitsingsakte. Volgens eiser gaat het een nieuwe installatie, waarvoor op grond van het modelreglement eveneens een quorum geldt en een meerderheid van 2/3 van de aanwezige eigenaars is vereist. Hij wil verder dat het systeem buiten werking wordt gesteld. De rechtbank wijst de vorderingen van eiser toe.

Regulier onderhoud?

Naar het oordeel van de rechtbank is er sprake van een nieuwe installatie die buiten het gewone onderhoud valt. In casu is ervoor gekozen om het systeem waarin iedereen een fysieke sleutel had, te vervangen door een nieuw systeem. Dit heeft volgens de VvE te maken met het herziene beveiligingsplan, omdat in de loop van de jaren een groot aantal sleutels in omloop is gekomen en het bovendien onwenselijk is dat bezoekers zich ‘overal kunnen begeven’. Het voordeel van de tags ten opzichte van de sleutels is volgens de VvE dat deze van afstand ‘uit’ kunnen worden gezet en er op deze wijze een betere controle kan worden gehouden op de toegang tot het complex. De rechtbank is van oordeel dat hier geen sprake is van regulier en/of noodzakelijk onderhoud. Uit de aangevoerde omstandigheden kan niet worden afgeleid dat het ‘upgraden’ van gewone sleutels naar een tagsysteem als een noodzakelijk of reguliere onderhoudsuitgave dient te worden gekwalificeerd. Bovendien gaat het om een investering die hoge kosten met zich brengt, te weten een bedrag van circa 10.000 tot 15.000 euro. Bij het nemen van beslissingen met een dergelijk ingrijpend financieel karakter ligt het in het licht van de strekking en geest van het modelreglement in de rede een quorum te hanteren teneinde een zo groot mogelijk draagvlak onder de leden van de VvE te creëren. Het gaat hier naar het oordeel van de rechtbank dan ook niet om kosten van regulier of noodzakelijk onderhoud waarmee eigenaren derhalve rekening hadden kunnen of moeten houden omdat deze als kosten van regulier of noodzakelijk onderhoud te voorzien zijn. De rechtbank verwerpt de stelling van de VvE dat er geen sprake is van een installatie omdat het tagsysteem niet voldoet aan het begrip installatie zoals deze wordt gebruikt in de Van Dale.

Het vorenstaande brengt met zich dat het besluit tot invoering van het tagsysteem nietig is wegens strijd met het bepaalde in artikel 38 lid 5 en 8 van het modelreglement.

Oordeel

De rechtbank verklaart voor recht dat het op 17 april 2013 door de VvE genomen besluit omtrent de invoering van het tagsysteem nietig is, wegens strijd met de splitsingsakte, en veroordeelt de VvE om het tagsysteem dat is aangebracht op de liften buiten werking te stellen zodat er zonder belemmering met de lift naar de verdieping waar het appartement van eiser is gelegen kan worden gekomen.

Hoe mee omgaan in de praktijk?

Afwijken van een splitsingsakte stuit altijd op nietigheid van de daarmee samenhangende besluitvorming. Deze uitspraak onderstreept dat besturen van VvE’s hun splitsingsakte goed moeten kennen en daar ook naar moeten handelen. Indien het bestuur van onderhavige VvE dat zou hebben gedaan dan had zij wellicht meer inspanning verricht om het vereiste quorum te halen. Wellicht zouden er volmachten zijn gehaald bij leden waarvan bekend was dat ze afwezig zouden zijn. Bij het niet halen van het vereiste quorum had zij een nieuwe vergadering uitgeroepen waarin zij de kwestie opnieuw in stemming zou brengen en de quorumeis niet opnieuw zou hebben gegolden. In de onderhavige casus zal ongetwijfeld een nieuwe vergadering worden uitgeroepen en zal de fout in de besluitvorming worden hersteld. In dat geval staat de eiser in deze zaak alsnog met lege handen.

Kortom, ken je eigen splitsingsakte en handel daarnaar!

 
Mr. A.C.J. (Allard)
Hanrath
+31 (0)72 515 55 44
+31 (0)72 515 54 93
hanrath@rensenadvocaten.nl
Meer over Allard